✪ 赵燕菁 | 厦门大学sites like 91porn

【导读】当天（9月24日），央行秘书将镌汰存量房贷利率和斡旋房贷最低首付比例，诱骗交易银行将存量房贷利率降至新披发房贷利率隔邻，预测平均降幅在0.5个百分点傍边。同期，斡旋首套房和二套房的房贷最低首付比例，将宇宙层面的二套房贷最低首付比例由25%下调至15%，达到历史最低水平。音信一出，立即激勉全网热议。在商场的期待中，下调存量房贷利率却是个触及多方利益的复杂问题。

本文指出，如今中国城市化已进入下半程，即从靠地皮财政的成本型增长阶段，进入围绕住房轨制张开的运营型增长阶段。在转型流程中，正本增长相配快的处所政府固投，会蓦然下跌，靠地皮财政拉动的经济失去能源，从而暴浮现各样问题。在这一阶段，运营性成本快速加多，城市现款流（税收）日益弥留。这导致一个城市固然在投资基础设施的上半场阶段得回告捷，却因为鄙人半场的运营阶段无法得回足够的现款流性收入，被慢慢淘汰。

作家合计，在中国城市化的下半场，税收和花费将取代投资成为拉动处所经济的主要能源，而此时确凿的增长经管来自于灵验需求，即腹地商场的大小，这不仅关乎着城市的中枢竞争力，更是中国参与全球竞争的后援。中国要创造世界级的腹地商场，相似离不开住房。因为在社会总资产一定的条款下，贫富差距会对商场的深度和边界产生巨大的影响。唯有放松贫富差距，才气减少抓在富东谈主手里的预算剩余，拉动全民花费，扩大商场边界。中国最主要的成本商场是住房商场，唯有让统统东谈主皆能领有住房，才气让全社会平正地参与城市资产的二次分拨，享受均等的寰球服务，灵验需求才会扩大到极致。

中国城市化的下半程

题目很大，时候很短，只可讲下最通俗的逻辑链和中枢论断。

（图片来自“国民经略”）

为幸免因为基本见地的歧义而对后续的究诘产生影响，我最初通晓下，先明确这里所说的“城市”是什么？在我的见地里，城市等于一组寰球（居品）服务的联结。所谓寰球（居品）服务，不是无需付钱的服务，而是城市经济活动中人人共同需要的服务。比如每个工场皆需要谈路、电力和给水……；每个家庭皆需要学校、病院和消防……。如果让每个经济主体我方来提供这些寰球（居品）服务，则每一个经济主体皆必须重背负资产。在运筹帷幄经济期间，中国政府在城市基础设施上的干涉很少，鉴识企业被动“办社会”我方承担，践诺解释这种作法的代价横蛮常欢快的。而城市的作用就把人人所需要的基础设施聚会起来——咱们把它叫“寰球（居品）服务”——由一个叫政府的“企业”斡旋提供，从而极地面镌汰商场活动的成本门槛。

基于以上敷陈，不错得出几个论断：（1）城市的试验等于往来寰球（居品）服务的场所，（2）政府是提供寰球（居品）服务的主体，（3）除政府以外的其他各样经济活动主体通过税收为使用寰球（居品）服务付费。在这个兴致上不错说，城市以及提供城市寰球（居品）服务的政府，居于通盘商场经济的中枢位置，是统统的经济活动提供平台。由于城市联结了统统经济活动的重资产，因此处所政府交易模式最大的特色等于投资巨大；但反过来，也恰是因为城市政府的重资产，家庭、企业才有可能以轻资产运行。试念念一下，如果莫得城市政府，每个工场我方供电给水、修路修桥，每个家庭我方请家庭老师、家庭医师，成本就会相配高。通过边界化坐褥和谋略寰球（居品）服务，镌汰通盘社会的运行成本，是城市确凿的价值所在。

在以上对城市的基本见地进行斡旋的基础上，咱们就不错究诘城市化了。城市化作为寰球（居品）服务的深刻，像任何居品坐褥一样，大体上可分为两个阶段：

最初是成本型增长阶段。关于一个企业而言，在其在坐褥之前，最初要购置地皮、添加开拓……。关于城市政府来说风趣调换，在一个城市发展的初期，城市政府必须先修路、修桥、修机场、口岸、建学校、建病院等等。把这个只干涉不产出的阶段，咱们不错把它称为成本型增长阶段。

其次是运营型增长阶段。一个工场弗成一直盖厂房，买开拓，厂房建完，开拓装好以后，就要随即初始坐褥，然后勤劳把居品卖出去，最终才气得回利润，这个回收投资的阶段，咱们不错把它称为运营型增长阶段。对城市而言，其运营型增长阶段与企业近似，必须把城市的寰球（居品）服务“卖出去”——招商引资、吸纳东谈主口，得回税收，才最终完成寰球（居品）服务坐褥。显明，处于不同发展阶段的城市，应该面对全皆不同的宗旨，有全皆不同的发展指标。由于成本型增长阶段和运营型增长阶段是全皆不同的发展阶段（在成本变成这一兴致上上是两个全皆相背的流程），领有全皆不同的发展指标，因此导致一个阶段（成本型增长阶段）得回告捷的作法，在另一个阶段（运营型增长阶段）则可能会产生全皆相背的恶果。在对城市化的发展阶段和轨则进行一般性分析后，咱们接下来要回话的问题等于中国的城市化到底处于哪个阶段？

就我个东谈主的判断，我合计中国的城市化1.0阶段，也等于成本型增长阶段已接近尾声，城市化的下半场也等于运营型增长阶段还是初始。固然按照官方统计的数据自满中国的（东谈主口）城市化水平唯有60.6%(2019年)，但中国的空间城市化所需要的基础设施——谈路、管线、机场等——还是接近以致进步我国城市化达到褂讪阶段所需要的边界。一个通俗的数据可看出这一趋势。2015年，我国城市建成区面积加上工矿用地超10万闲居公里，按照一闲居公里一万东谈主的宽松方法，即使2015年中国的城市化竖立立即住手，还是建成的城市建成区也足以容纳10亿东谈主口。但咱们知谈，2015年中国的城市化并莫得住手，到今天还是建成的城市建成区面积臆想不错容纳80%的中国总东谈主口。

这意味着，名义上看中国的东谈主口城市化率唯有60%，但试验连续的固投大部分皆还是超前完成了。这种城市建成区和城市东谈主口脱节的征象在全世界其他国度是很罕有的。其他国度一般是有若干城市东谈主口，建成区面积等于若干，城市政府完成成本鸠集，再凭证进步新增城市东谈主口竖立城市。中国之是以会出现与其他国度全皆不同的城市化征象sites like 91porn，与中国接管的专有的依靠地皮为城市化融资的模式密切连续。在城市化的第一个阶段，处所政府面对的最大瓶颈等于成本短缺，在这个阶段，谁能创造成本，谁就能得回更快的发展速率。而中国处所政府的地皮金融的融资效率远超其它融资花式，是以中国才气以世界荒漠的速率和边界，完成城市化的成本型增长阶段。

图1世界主要国度的成本商场边界过火相比

从图1就不错看出中国的地皮融资边界有何等惊东谈主。咱们对世界上最苍劲的几个成本商场进行对比不错发现日本的股票商场是6万亿好意思元的边界，房地产商场是10万亿，合起来轻便16万亿好意思元；欧盟股票商场的边界是20万亿，房地产也轻便是20万亿，联想40万亿好意思元；好意思国股票商场的边界轻便30万亿，房地产商场30万亿，联想是60万亿傍边；而中国的股票商场的边界唯有6万亿好意思元，和日本边界相配，但房地产一项的市值就高达65万亿，进步其他国度股票商场和房地产商场的边界之和。这也等于为什么中国的空间城市化的会度联系于东谈主口城市化出现一个巨大提前量。

基于以上分析，不错得出一个论断——中国空间城市化的第一阶段还是接近尾声。那么接下来需要回话的问题等于，行将进入的城市化2.0阶段的发展特色是什么？地皮金融是否还不错证据在城市化1.0阶段所产生的近似的作用？图2自满的是城市化从0到100这个流程中，处所政府提供寰球（居品）服务成本的变化，在城市化初期阶段，处所政府投资基础设施的资金缺口相当大，此时只消能得回成本，城市就不错竣事快速发展。地皮金融偶而知足了这阶段处所政府的融资一需求。但一朝城市化进入下半场后，城市的基础设施还是基本建成，此时处所政府的投资需求也将随之下跌。由于在城市化的上半场（成本型增长阶段），处所政府的固投增长相配快，是以一朝城市化进入下半场（运营型增长阶段），处所政府的固投也会下跌的相配陡，许多处所政府发现原来的高速增长的经济片刻失去了能源。

当进入到城市化的下半场后，固然处所政府地皮出让卖的价钱更高了，但得回成人性收入却找不到足够的投资神气，成本也因此变得不再稀缺。在这一阶段，运营性成本快速加多，使得城市的现款流（税收）变得相配稀缺。所谓运营性收入是联系于成人性收入而言的，卖地得回的收入，是成人性收入，其试验是城市政府的借的钱；税收，是运营性收入，其试验是城市政府挣的钱。看上去皆是“钱”，但由于二者获取的花式和阶梯不同，对应的支拨亦然不一样，成人性收入（比如卖地）只可用于成人性支拨（比如固投）；运营性收入，才气用于运营性支拨（比如工资、社保、福利）。

当城市化进入第二个阶段后，运营性支拨会快速增长。由于这些支拨弗成用成人性收入遮盖（在现实中等于许多城市政府卖地没问题，但社保、待业金以致工资披发却出现艰辛），只可依靠运营性收入，其鉴识等于是运营性收入取代成人性收入，成为制约城市化下半场面方经济发展的瓶颈。刚才小鲁讲政府支拨要更多地转向民生，提供更好的寰球服务，我全皆愉快，但这一政策转向竖立的前提是政府必须有足够的税收。如果说得回足够的成本是竣事高速率增长的前提，那么得回足够的税收等于竣事高质地增长的前提。政府减少固投并不等于加多税收，因为政府用于固投的钱是以投资的剩余作典质向住户融资借来的，如果政府莫得进行相应的投资，这笔钱也就根蒂不会存在。这近似于一个东谈主的房贷只可用来买房，一朝你不买房了，这笔钱也就莫得了，因此房贷弗成被用来交水费、电费和物业费等。城市亦然如斯，学校、病院、社保、待业金、基础设施运维……这些钱只可依靠财政的一般性收入来遮盖的原因，卖地的钱和一般性的支拨的钱是两笔钱。

据此咱们不错得出城市化下半场的经济特征：（1）成人性收入（比如卖地）不再遑急，运营性收入（比如税收）成为增长的新经管；（2）投资不再是拉动经济的主要能源；新的能源来自于灵验需求——腹地商场成为城市的中枢竞争力。这两个点特征意味着在城市化的下半场，处所政府最主要的经济指标：一是税收，二是花费，而这两点皆和家庭部门的投资密切连续。

在城市化2.0阶段，政府部门的重资产大部分还是完成，投资的需求主要来自企业和家庭部门。其中，家庭部门的重资产化是城市化2.0阶段能否创造足够的投资需求的关节。而家庭部门恰是在城市化1.0阶段被咱们所暴戾的：（1）如果家庭的生活成本很高，劳能源成本就会很高；干事成本很高，腹地企业就穷乏竞争力；腹地企业穷乏竞争力；由于中国处所政府的税收主要来自企业，企业弱，政府的税收就会大受影响；（2）如果家庭穷乏财产性收入，花费就会不及；花费又不及，商场边界就很难膨胀，与花费连续的税收和奇迹就会不及。

在中国的税收结构里，处所政府的主要现款流性收入来自于企业部门。企业部门的成本结构，决定了其创造现款流的才气。而在企业的运营成本中，最主要的一项，等于劳能源成本；而劳能源的价钱，是与家庭部门最主要的支拨结构密切连续的。家庭部门最主要的成本，也等于劳能源最主要的成本，等于住房成本。只消居住成本居高不下，统统与干事连续的经济活动皆要面对巨大的成本压力。由此不错说，一个城市低成本租借住房的可得回性，决定这个城市能弗成陆续撑持制造业的生涯和发展。如果居住成本很高，导致劳能源价钱过高，企业就会迁出这个城市，税收与奇迹也会随之流失。固然一个城市建成了，在城市化1.0阶段得回了告捷，但如果投资的基础设施创造不了足够的税收，政府无法得回足够的现款流性收入，在城市化2.0阶段这个城市依然有可能被淘汰——咱们会看到越来越多的城市因为穷乏低成本的住宅而导致东谈主口净流出，进而激勉企业的大皆搬动。

中国现在并莫得主流的廉租住宅供给渠谈，低成本租借住房的许多功能，是由非正规的“城中村”来承担的。近些年，南边和朔方的城市发展差距越来越大，在对这一征象进行解释的谈判中，城中村占通盘城市建成区面积的比例，应该是一个很有解释才气的变量。南边许多城市半非法的城中村，使得低成本可租借住房的可得回性远远高于朔方城市。恰是这些低成本的住宅，使得利润通俗的制造业得以在地价腾贵的大城市生涯下来。其中城中村占比高达60%的深圳，真实以一己之力承担了好意思国对中国制造业的一起打击，非正规住宅在其中证据的作用，可谓功不可没。

当进入城市化下半场的2.0阶段，寰球（居品）服务坐褥对经济增长还是基本不组成经管，此时确凿的增长经管来自于需求——坐褥出来的居品难以销售。今天的中国，还是领有全球最苍劲的制造业，但坐褥出来的许多居品，本国根蒂消化不了，只可依赖西洋等推崇国度提供的外部商场。在坐褥供过于求的期间，领有商场的一方，会享有巨大的花费者剩余。从创造内需商场的角度，改日靠非正规租借住宅得回低成本上风的深圳可能会输给了其长久的敌手——广州。尽管深圳在不久前经济总量超过了广州，但广州为区域经济乃至国度经济孝顺了弘大于深圳的商场份额。2019年，广州的社会花费品零卖总和高达9975.59亿元，而深圳仅为6582.85亿元，不仅过时于上海、北京、广州，以致不如重庆、成皆和武汉，位列宇宙第七。

以非正规租借住房为主的住房结构，是导致上述征象最主要的原因。一个最直不雅的解释，等于住房是家庭最重资产的投资，同期亦然其花费的基础——有房的东谈主才会去买车，买雪柜等这些耐用花费品，不然即使有钱你也无法把商店里的商品搬回家——因为你根蒂莫得家。而一个更深层的原因，则横蛮正规的租借住宅固然能镌汰居住成本，但同期也收尾了住户参与社会资产的二次分拨，阻拦了家庭资产的增长。所谓二次资产分拨，是指政府的寰球投资（比如谈路、绿化、地铁、学校、机场和口岸等）带来的新增社会资产在住户间的分拨，这一流程主若是通过不动产增值的花式竣事的。是否领有财产决定了你是否能参与资产的二次分拨，在这种资产再分拨机制里，财产性收入给家庭部门带来的资产加多弘大过一般性收入（工资）。这也等于为什么在现在的中国，家庭全皆不错凭证有无住房而被分袂为两个阶层。

不错说，正确的住房轨制是要措置城市化下半场的两大问题——劳能源成本和家庭花费——的关节。要念念镌汰进入城市的门槛，屋子就要以租为主；要念念得回财产性收入，屋子就要以售为主。面对两难阻碍，最佳的办法既不是租也不是售，而是把租和售联结起来——先租后售：一初始住户的收入低，这时政府要让他们能通过租房把居住成本先降下来，让这些东谈主能在城市里职责并居住下来，比及他们得回收入并上缴给政府交足够年限的税收以后，政府再把住房按照成本价卖给他们，而以往房钱不错四肢住房的按揭。这么，就为城市干事者联想了一个以廉价得回城市住房的旅途。在这些东谈主口“租”房的流程中，企业同期得回了廉价的劳能源，政府因此得回了企业税收；在政府将住房“售”出以后，家庭花费会给商家带来商场，政府一样不错通过花费得回税收。城市经济当然从“卖地-固投”驱动，革新为“税收-花费”驱动。“先租后售”试验上是1998年房改的扩大版，往日的房改亦然通过将长久租借的公房廉价销售给租住者，创造了中国第一批有产者。恰是这部分有产者撑持起了中国今天的大部天职需。从98房改的试验恶果就不错看出，有房和无房，其家庭的花费会处于全皆不同的数目级。

在全球化期间，面对敷裕经济，里面商场是参与全球竞争的后援。原来中国在全球单干大轮回中，主要参与的是坐褥门径，浅笑弧线的两头——上游的成本和卑劣的商场——皆要依赖推崇国度。从此次中好意思贸易战不错发现，领有商场的一方才气领有全球化竞争的主场，莫得商场就会处处受制于东谈主，坐褥才气越强，谈判才气反而越弱——因为你的东西卖不出去，你的坐褥才气就无法弗成回收现款流，此时需要不停折旧、付息的坐褥才气，就会成为你的负资产。在城市化的下半场，中国要念念得回全球竞争的谈话权，就必须有苍劲的腹地需求。当中国的内需进步好意思国时，与中国商场脱钩的任何产业链皆是飞蛾扑火，对中国关闭大门只可把我方关在屋外。

中国要创造世界级的腹地商场，相似离不开住房。这是因为商场边界不仅受资产若干的制约，同期也受到资产散播的制约。在社会总资产一定的条款下，贫富差距会对商场的深度和边界产生巨大的影响。花费函数包括服从和预算两个变量，唯有正的服从和正的预算的交加，才气组成灵验需求。换句话说，唯有当你既有需求又有足够的预算时，需求才是灵验的需求。在贫富差距巨大的社会，会出现富东谈主在花费空想充分知足后，还有许多预算剩余；而穷东谈主固然花费空想巨大（服从剩余），但却莫得足够的预算。鉴识固然社会资产看似巨大，但灵验需求却很小。而在一个资产均等的社会，服从剩余和预算剩余皆会减少，灵验需求不错使商场边界最大化。

基于以上敷陈，咱们就不错把商场边界问题转化为放松均贫富问题。怎么放松贫富差距，传统作念法是从现款流性收入出手，通过税收放松贫富差距。皮凯蒂在《21世纪成本论》的谈判标明，这一作法见效甚微。因此，弗成仅从终端的收入阶段均贫富，而一定要从泉源的成本阶段就初始均贫富，好意思国最主要的成本商场是股票商场，好意思国要念念均贫富，就必须让股票不错在住户间平均领有。中国最主要的成本商场是住房商场，如果中国的住房弗成东谈主东谈主领有，也就弗成从根蒂上放置贫富差距。唯有让统统东谈主皆能领有住房，才气让全社会平正地参与城市资产的二次分拨，享受均等的寰球服务，灵验需求才会扩大到极致。

临了是几点通俗的论断：当中国进入城市化下半场——

（1）税收将取代融资（卖地），花费将取代固投成为城市最遑急的竞争力。在改日，评价一个城市的竞争力不要以投资（固投）若干为方法，而是要看他的现款流（税收），能卖地的城市不见得是有时间的城市，能有税收才是真时间；

（2）家庭部门将取代政府部门成为增长的中枢。在城市化1.0，主若是政府部门、企业部门进行重资产投资，到了城市化2.0阶段，则是家庭要完成重资产投资。而在家庭的财产中最遑急的等于住房，住房功能不单是是“居住”，它同期亦然家庭共享社会资产的主要器用，是城市寰球服务的载体，是家庭参与社会单干的接口。

（3）劳能源成本是企业部门参与商场竞争的关节。如果企业所在的城市劳能源相配腾贵，这个城市的企业也会莫得竞争力——即使一些企业在硅谷出创造出了新的交易模式并得回了投资，也必须将居品放到深圳坐褥。是以，低劳能源成本关于制造业的生涯与竞争相配遑急，而制造业是城市化2.0阶段政府得回东谈主口和税收的基础。

（4）腹地商场是全球竞争的主场。唯有领有苍劲的主场，在全球单干中才有谈话权。在供大于求的世界经济里，唯有花费者能制裁坐褥者，坐褥者却无法制裁花费者。城市化下半场，比的不仅是坐褥，同期亦然花费。领有最大商场的经济，坐褥也会率先升级。

（5）住房决定了企业成本和腹地商场。最初，住房大约镌汰企业的成本，新加坡政府通过竖立组屋镌汰了企业的劳能源成本，企业就会前去新加坡；香港欢快的房价推高了劳能源成本，企业就会搬离香港，城市经济就会空腹化。其次，住房由于抵花费产生拥入效应，不错扩大腹地商场；通过住房的二次分拨效应，不错均贫富，让有花费空想的东谈主有花费才气，进而竣事商场边界最大化。

（6）如何灵验措置住房问题？要充分吸取前一次保险房竖立的资格和申饬，即保险房的竖立弗成单靠政府投资，合计是政府提供的福利，而是要通过金融轨制联想，将劳能源收益成本化。通俗讲，等于“先租后售”——通过先“租”，镌汰家庭进入城市单干的门槛；通事后“售”，完成亲庭部门的重资产。

中国的城市化行将进入下半场，应答之策三头两绪，但其中中枢的中枢，等于住房轨制联想。任何政策皆要收拢问题的中枢，切忌“多端寡要”。如果说围绕地皮轨制的联想是城市政而已半场竞争的中枢，围绕住房轨制张开的联想就应该是城市化下半场政府之间竞争的中枢。不措置住房问题，就不会有告捷的城市化。

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